DEPREM; HASAR VE YENİDEN İNŞA

KONU: Depremde orta hasar gören, bilahare ağır hasarlı sayılan ve riskli yapı kararı alınmadan yıkılan binanın yerine kentsel dönüşüm kapsamında inşaat yapılıp yapılamayacağı.

1. MEVZUAT ÇERÇEVESİ VE HUKUKİ DAYANAKLAR

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Kanunu çerçevesinde yapılan değerlendirmeler aşağıdadır:

Resen Uygulama (Madde 6/A): Yıkılacak derecede riskli olan, kendiliğinden çöken veya afetler sebebiyle ağır hasar gören/ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları, maliklerin muvafakati aranmaksızın idarece resen yapılabilir. Bu kapsamda, hasar tespit raporları teknik gerekçe kabul edilir ve ayrıca "riskli yapı tespiti" yapılması zorunluluğu bulunmaz.

Uygulama Bütünlüğü: Danıştay içtihatlarına göre, bir alanın riskli alan ilan edilmesi veya 6/A maddesi kapsamına alınması için alandaki tüm yapıların ağır hasarlı olması gerekmez; orta hasarlı veya hasarsız yapılar da "uygulama bütünlüğü" gözetilerek projeye dahil edilebilir.

7269 Sayılı Kanun ile İlişki: Deprem sonrası "orta hasarlı" tescil edilen binalar, 7269 sayılı Kanun uyarınca belirli sürede güçlendirilmezse ağır hasarlı kabul edilerek yıkılır. Yıkım sonrası taşınmaz "arsa" vasfı kazanır. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca, arsa haline gelen taşınmazlarda maliklerin salt çoğunluğu (50+1) ile kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşaat kararı alınması mümkündür.

Sonuç olarak; alan "riskli alan" veya "6/A uygulama alanı" ilan edilmişse idarece resen; edilmemişse maliklerin salt çoğunluk kararıyla kentsel dönüşüm kapsamında yeni inşaat yapılması hukuken mümkündür.

2. YARGI KARARLARI ANALİZİ

Riskli Yapı Tespiti Olmaksızın Dönüşüm ve İnşaat: Danıştay 4. Dairesi'nin güncel kararlarında (2023/11425 Kaynak, 2023/11177 Kaynak, 2023/11125 Kaynak, 2023/11339 Kaynak), deprem sonrası hasar tespit çalışmalarının (yıkık, acil yıkılacak, ağır ve orta hasarlı) riskli alan ilanı için yeterli teknik gerekçe oluşturduğu belirtilmiştir. Mahkeme, bu tür alanlarda ayrıca "yapısal performans analizi" veya bireysel "riskli yapı tespiti" yapılmasına gerek olmaksızın 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm uygulamalarının yürütülebileceğine hükmetmiştir. Afet riskinin gerçekleşmiş olmasının, Kanun hükümlerinin uygulanmasına engel teşkil etmeyeceği ve alanın ihyası amacıyla yeni inşaatların yapılabileceği vurgulanmıştır.

Uygulama Bütünlüğü ve Orta Hasarlı Yapıların Durumu: Danıştay 4. Dairesi (2023/11178 Kaynak, 2023/11387 Kaynak), bir alanın riskli alan ilan edilebilmesi için tüm yapıların riskli olmasının zorunlu olmadığını, "uygulama bütünlüğü" gereği orta hasarlı ve hatta hasarsız yapıların da dönüşüm kapsamına alınabileceğini kabul etmiştir. Bu kapsamda, orta hasarlı binaların bulunduğu alanlarda kentsel dönüşüm kararı ile inşaat yapılmasının önünde hukuki bir engel bulunmamaktadır.

Teknik İnceleme Gerekliliği ve İptal Gerekçeleri: Danıştay 6. Dairesi (2020/9198 Kaynak), orta hasarlı yapıların riskli alan kapsamına alınmasında, 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği'ndeki teknik parametreler (yapısal sistem, kat adedi vb.) dikkate alınmadan yapılan işlemleri hukuka aykırı bulabilmektedir. Ancak aynı kararda, ağır hasarlı olarak tespit edilip yıkılan yapıların yerine "deprem konutları" adıyla yeni yapıların yapılmasını hukuka uygun bulmuştur.

3. İKİNCİL KAYNAKLAR VE EK BAĞLAM

Aşağıdaki hususlar, yargı kararlarındaki sınırlı bilgiler ışığında ikincil kaynaklar olarak değerlendirilmiştir:

Yıkım Sonrası Süreç: Danıştay 6. Dairesi (2021/2884), riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yıkılan yapıların yerine, paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile yeni bina inşasına karar verilebileceğini belirtmiştir. (Not: Mevzuat notunda belirtilen salt çoğunluk kuralı, taşınmazın arsa vasfı kazanması durumu için önceliklidir).

Hasar Durumu ve Sigorta İlişkisi: Yargıtay kararlarında (2024/9974, 2024/1798, 2021/14106), binaların az/orta hasardan ağır hasara evrilmesi ve idari kararlarla yıkılması süreçleri sigorta tazminatı bağlamında incelenmiş; ancak bu kararlarda yıkım sonrası kentsel dönüşüm inşaat ruhsatına ilişkin doğrudan bir hüküm tesis edilmemiştir.

İdari Uygulama ve Gecikmeler: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2024/2037), kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı belgesi alınarak yıkılan binalarda, müteahhitlik sınıflandırma belgesi ve imar planı değişiklikleri gibi prosedürlerin inşaat sürecini etkileyebileceğine işaret etmiştir.

Acele Kamulaştırma: Danıştay 6. Dairesi (2022/4537, 2023/8431), riskli alanlarda can ve mal güvenliğinin sağlanması amacıyla hasarlı yapıların yıkılıp yenilenmesi için acele kamulaştırma yoluna gidilebileceğini ve bu sürecin "iskan projesi" niteliği taşıdığını teyit etmiştir.

NİHAİ DEĞERLENDİRME: Mevzuat ve yargı içtihatları bir bütün olarak değerlendirildiğinde; depremde orta hasar görüp sonradan ağır hasarlı sayılan ve riskli yapı kararı olmaksızın yıkılan bir binanın yerinde, 6306 sayılı Kanun'un 6/A maddesi uyarınca idarece resen veya taşınmazın arsa vasfı kazanması sebebiyle maliklerin salt çoğunluk kararıyla kentsel dönüşüm kapsamında yeni inşaat yapılması hukuken mümkündür. Yargı, afet sonrası aciliyet ve uygulama bütünlüğü ilkeleri gereği, bireysel riskli yapı tespiti yerine genel hasar tespit raporlarını dönüşüm için yeterli bir teknik dayanak olarak kabul etmektedir..